Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Münchner Norden

 

IVL_Immobilienverwaltung_Nachverdichtung_Muenchen_Eva_Liebl

 

Die wohl spannendste bauliche Entwicklung findet derzeit im Münchner Norden statt. Die Stadt plant eine großangelegte Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Norden von München. Nun formiert sich Widerstand und Protest. Eine Bürgerinitiative mit dem Namen „Heimatboden München“ lehnt die städtischen Siedlungs-Pläne offenkundig ab. Anlass genug nachzuforschen, was die Gründe für den Protest sind.

Stadt plant SEM – Stadtratsbeschluss soll Prüfungsverfahren einleiten
Die Stadt plant eine etwa 900 Hektar große Fläche zwischen den Vierteln Ludwigsfeld, Feldmoching und der Fasanerie-Nord auf eine mögliche Bebauung hin zu untersuchen. In dieser Woche haben sich betroffene Eigentümer und Anwohner zur Bürgerinitiative „Heimatboden München“ zusammengeschlossen, mit den Ziel, dass der Stadtrat den für Anfang Mai festgelegten Beschluss verschiebt, der das Prüfungsverfahren zur Städtebaulichen Entwicklung (SEM) einleiten soll.

Kritik der Initiative
Die Initiative kritisiert, dass die Pläne bei den Bewohnern eine große Unsicherheit darüber auslösen, wie sich das Verfahren auswirken werde. Da die SEM ein besonderer baurechtlicher Schritt ist, werde mit Bekanntgabe der Maßnahme der Bodenpreis im betroffenen Gebiet eingefroren, um Spekulation zu verhindern. Wenn die Maßnahme jedoch vollzogen wird, muss die Stadt eine Einigung mit betroffenen Eigentümern finden, auf deren Grundstück womöglich gebaut werden soll. Im äußersten Fall ist sogar eine Enteignung möglich. Viele Eigentümer fürchten nun um Ihre Existenz. Bauern, Gärtner und viele andere Bürger im Münchner Norden sind stark verunsichert. Im Falle einer SEM würden viele nicht nur Ihr Eigentum sondern auch Ihre berufliche Perspektive verlieren.

Das Verfahren der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) als Lösung
Wichtig zu wissen ist, dass sich die Initiative nicht vollständig gegen eine Bebauung im Münchner Norden ausspricht, sondern für das bewährte und bestehende Verfahren der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) auf bestimmten Flächen plädiert.

Bezirksausschuss Feldmoching-Hasenbergl berät sich bezüglich der Haltung ggü SEM
Der Bezirksausschuss Feldmoching-Hasenbergl möchte sich zunächst in einer Sondersitzung beraten, welche Haltung er ggü SEM einnehmen wird. Die Feldmochinger CSU plädiert dafür, dass der Bezirksausschuss die SEM ablehnen soll. Viele landwirtschaftliche Flächen im Stadtbezirk seien betroffen und mit der SEM werde die Existenzgrundlage der Landwirte und Gärtner bedroht.

Ausbau der Infrastruktur
Die Feldmochinger CSU moniert derzeit auch, nicht zu erkennen, wie das Gebiet erschlossen werden soll. Bei einem prognostizierten Zuzug von möglicherweise 30.000 bis 40.000 Menschen reiche die augenblickliche Infrastruktur im Norden von München nicht aus. Allerdings sei für das U- und das S-Bahn-Netz im Norden derzeit kein Ausbau geplant. Auch das Budget der Stadt sei für die nächsten 20 Jahre bereits festgelegt. Zudem seien in Feldmoching bereits zwei neue Wohnquartiere geplant. Auch Verkehrsplaner wurden befragt und hatten bezüglich des Individualverkehrs zugesichert, dass das Straßennetz ausreiche. Es stellt in Frage, ob das so bleibt, wenn weitere Siedlungen im Zuge der SEM entstehen. Die geplante Anbindung der Schleißheimer Straße per Tunnel an die A 99 würde überwiegend den Verkehr auffangen, der durch Industrieverkehr wie etwa zum BMW-Forschungszentrum ausgehen würde, jedoch würde dieser infrastruktuelle Eingriff nicht für die geplante SEM ausreichen.

Fazit: Als Fazit lässt sich ziehen, dass Nachverdichtung um jeden Preis die Wohnungsproblematik in München nicht mindern, sondern tatsächlich nur verschärfen wird. Die Wohn- und Lebensqualität wird massiv abnehmen, während die Kauf- und Mietpreise trotzdem weiter steigen werden.

Wir empfehlen unseren Artikel: https://ivl-immobilienverwaltung.com/2016/11/16/fuehrt-die-nachverdichtung-tatsaechlich-zu-hohen-mietpreisen/

Quelle: Schramm, S. (2017). Der Protest formiert sich. Süddeutsche Zeitung online. URL: http://www.sueddeutsche.de/muenchen/feldmoching-der-protest-formiert-sich-1.3455575. Abgerufen am 19.04.2017.

TZ München. (2017). Der große Aufstand der Bauern im Münchner Norden. Tz online. URL: https://www.tz.de/muenchen/stadt/feldmoching-hasenbergl-ort43356/grosse-aufstand-bauern-im-muenchner-norden-8141756.html. Abgerufen am: 19.04.2017.

Initiative Heimatboden München

170407_HBM_Logoentwicklung

Was ist die Initiative „Heimatboden München“?

Die Initiative Heimatboden München ist ein Bündnis von Bürgerinnen und Bürgern. Die Aktion „STOPPT SEM WAHNSINN“ betont die Absicht die anstehende Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Stadt München zu stoppen. Die Stadt München wird gebeten, sich für einen Verzicht auf eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM)“ auszusprechen. Die gewaltige Bebauung einer 900 Hektar großen Fläche wurde in München noch nie durchgeführt. Mangels Vergleichsmöglichkeit können die negativen Auswirkungen und Folgen nur schwer abgeschätzt werden. Daher plädiert die Initiative für die Nachverdichtung mit dem bestehenden und bewährten Verfahren einer sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN).

Kontakt mit der Initiative erhalten Sie unter:kontakt@heimatboden-muenchen.de

Mehr Infos über die Initiative erhalten Sie unter: http://www.heimatboden-muenchen.de/

Sparen bei der Sanierung

Sparen_beim_Sanieren_IVL_Immobilienverwaltung_München_Eva_Liebl

Auch bei der Sanierung eines Altbaus lässt sich sparen. „Bei den Handwerkerkosten kann man bei manchen Gewerken sparen, wenn man die Handwerker in einer Flaute beauftragt. […] Das sind in der Regel die Wintermonate, wo die Firmen nicht so viele Aufträge haben“, betont Peter Rauch, Bauingenieur aus Leipzig. Ebenso können individuelle Rabatte ausgehandelt werden. Handwerker haben oft zwischen zwei Aufträgen einige Tage keine volle Auslastung für ihre Mitarbeiter. Dieses Vorgehen ist aber nur möglich, wenn kein fester Fertigstellungstermin notwendig ist. Auch durch Eigenleistungen kann man Kosten sparen. „Hierbei darf man sich aber nicht überschätzen, sondern wirklich nur die Arbeiten ausführen, die man auch richtig kann“, so Rauch.

Auch Föderungen von Vater Staat können bei der Sanierung finanziell helfen. Einerseits können die Handwerkerkosten nach Abschluss der Arbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Das Finanzamt erstattet den Bauherren bis zu 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1200 Euro.

Des Weiteren gibt es gerade für die Altbausanierung eine ganze Reihe von Fördermöglichkeiten. Entsprechende Förderprogramme wurden u.a. von der EU aufgelegt. Die Höhe der entsprechenden Finanzhilfen variiert zwischen den Bundesländern und Gemeinden. Die größte Unterstützung gibt es für die energetische Sanierung der alten Bausubstanz.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Gutachterrat bei Immobilienkauf?

Gutacher_ja_oder_nein_IVL_Immobilienverwaltung_Eva_Liebl_München

Viele Hauskäufer befürchten hohe zusätzliche Gutachterkosten und verzichten daher auf einen Expertenrat. Nach den Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren dauert die sachverständige Begutachtung eines Wohnhauses durchschnittlich 3 Stunden und kostet ca. 500 Euro.
Diese anfängliche kleine Investition lohnt sich jedoch in jedem Fall um spätere Kosten für die Sanierung des alten Hauses auszuschließen.
Bei alten Häusern sollten die folgenden Punkte überprüft werden:

  • Fundament
  • Anschlüsse (z. B. Wasser und Elektrizität)
  • Dämmun
  • Feuchtigkeit im Mauerwerk
  • schädliche Materialien (wie Asbest)
  • Dach
  • Schimmel, Schwamm und Risse in der Bausubstanz

Häufig kennt auch der Vorbesitzer die Mängel im eigenen Haus nicht. Ein Experte wird Mängel schnell erkennen und Folgekosten abschätzen können.

Fazit: Die Beauftragung eines Gutachters ist oft gut investiertes Geld.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

 

Kosten der Sanierung eines Altbaus

Altbau_Sanierung_Kosten_IVL_Immobilienverwaltung_München_Hausverwaltung_Eva_Liebl

Die Sanierung eines Altbaus ist teuer. Welche Kosten man bei einer Sanierung einkalkulieren sollte, zeigt die nachfolgende Auflistung:

Keller:

  • Nach Schätzungen sind acht von zehn Kellern in Altbauten feucht
  • Kosten: von 5000 bis 22.000 Euro

Fenster:

  • Fenster müssen im Rahmen energetischer Sanierungen meist ausgetauscht werden.
  • Kosten: 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter

Dach:

  • Kosten 70 bis 300 Euro pro Quadratmeter

Leitungen:

  • Oft werden Sanitär- und Stromleitungen bei Besichtigungen vernachlässigt, weil sie nicht gleich ins Auge fallen
  • Kosten Elektrik: 8000 bis 12.000 Euro
  • Kosten Wasserleitungen: 10.000 Euro

Fassade:

  • Kosten Fassadendämmung: 100 bis 150 Euro pro Quadratmetern

Heizung:

  • Austausch ineffizienter Öl- oder Gasheizungen
  • Kosten: 10.000 bis 12.000 Euro

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Altbau oder Neubau?

altbau_vs_neubau_Ivl_Immobilienverwaltung_München_Hausverwaltung_Eva_Liebl

Neu bauen? Oder doch lieber eine vorhandene Immobilie kaufen?

Je älter die Gebäude sind, desto umfangreicher ist die Sanierung– und desto höher werden die Kosten. Die größten Kostentreiber sind Baumängel, eine schlechte Energie-Effizienz sowie unterlassene oder schlecht ausgeführte Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen.

Bei einer Entscheidung für eine Immobilie sollten sich Kaufinteressente nicht durch die Optik blenden lassen. Stattdessen sollten Sie sich vor einem möglichen Kauf über die energetischen und fachtechnischen Belange genauestens informieren.

Der VPB hat Richtwerte für die Sanierungskosten von Altbauten ermittelt, an denen sich die Käufer orientieren können. Bei einer Immobilie aus der Nachkriegszeit, sollte man Sanierungskosten von bis zu 40 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Ein Beispiel soll das verdeutlichen: Kostet das Objekt 300.000 Euro, kommen also noch einmal 120.000 Euro drauf.

Bei einer Immobile, die vor dem 2. Weltkrieg gebaut wurde, liegt der Bedarf bei rund 50 Prozent des Kaufpreises laut VPB-Angaben.

Bei einer größeren Investition wie einer Immobilie lohnt es sich aber in jedem Fall sich ausreichend Zeit zu lassen um die Immobilie -egal ob Alt- oder Neubau- ausführlich zu prüfen.

Quelle: Czycholl, H. (01.09.2013). Wenn der Traum-Altbau zur Kostenfalle wird. URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119580918/Wenn-der-Traum-Altbau-zur-Kostenfalle-wird.html (Abgerufen am 06.02.2017)

Änderungen für Immobilienkäufer 2017

Änderungen_Jahr_2017_Immobilienkauf_Immobilienverwaltung_Hausverwaltung_München_IVL_GmbH_Liebl_Eva

Das neue Jahr bringt für Immobilienkäufer einige Änderungen. Eine Übersicht worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten, finden Sie hier:

  • Höhere Grunderwerbsteuer in Thüringen von 5 % auf 6,5%
  • Saatlich geförderte Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch bei Immobilienerwerb und –besitz
  • Höhere Umzugspauschale ab Februar 2017(Verheiratete: 1.528 Euro. Ledige Personen: 764 Euro erhalten jeweils den halben Betrag. Zum Haushalt gehörende Kinder oder andere Personen: 337 Euro extra)
  • Selbst erzeugten Strom günstig an die Mieter verkaufen (gem. Erneuerbare-Energien-Gesetz [EEG] 2016)
  • Kreditbremse gegen Immobilienpreisblase
  • Rauchmelderpflicht in NRW, Bayern, Berlin und im Saarland

Mehr Infos zu den genannten Änderungen erhalten Sie unter:

K.A. (2017). Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten. URL: https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/immobilienrecht/aenderungen-immobilienkaeufer-2017.html (Abgerufen am 12.01.2017).

Neues Jahr – neue Immobilie? Preisprognosen befürworten Immobilienkauf!

ivl_immobilienverwaltung_immobilienkauf_hausverwaltung_preisprognosen_2017_muenchen_eva_liebl

Eine Immobilie gilt als langfristige und für sichere Kapitalanlage.

Gleichzeitig gibt es zwei Schlagworte, die die Kauflust dramatisch einbremsen können: „Preisblase“ und „falscher Standort“. Eine Orientierung für potenzielle Käufer stellt ein kürzlich veröffentlichtes Ranking von BulwienGesa dar. Der Immobiliendienstleister BulwienGesa veröffentlichte seine Prognosen für das Jahr 2017. Das Ranking unterteilt die Städte nach ihrer Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in vier Klassen.

  • A-Städte: besonders wichtige deutsche Zentren mit nationaler und z.T. internationaler Bedeutung
  • B-Städte: Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung
  • C-Städte: wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung
  • D-Städte: Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland mit geringerem Immobilienvolumen und Umsatz

Liegt BulwienGesa mit seinen Prognosen richtig, sind für 2017 weitere Preissteigerungen zu erwarten.

Bevor man jedoch seine gesamten Ersparnisse langfristig in einer Immobilie anlegt, sollte man prüfen, ob der Immobilienstandort zumindest einen Werterhalt garantiert.

 

Eine Übersicht über das Ranking in A-, B-, C-, und D- Städte zeigen die nachfolgenden Abbildungen:

 b_staedte_ivl_gmbh_immobilienverwaltung_muenchen_hausverwaltung_eva_liebl_staedte_ranking_2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(*BulwienGesa erfasst sieben A-, 14 B-, 22 C- und 84 D-Städte)

(Quelle: k.A. (2017). Preisprognosen sprechen für Immobilienkauf. URL: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-30576/angst-vor-enteignung-mit-dem-eigenheim-sein-geld-sichern-preisprognosen-sprechen-fuer-kauf_aid_959365.html. Abgerufen am 02.01.201)