Wer direkt in München wohnt und ein Auto besitzt, kennt sie – es geht um die leidige Parkplatzsuche. Manch einer würde die Situation in vielen Vierteln schier als Parkplatznot bezeichnen. In diesem Zusammenhang überrascht eine neue Entscheidung der Stadt München. Sie will den Stellplatzschlüssel bei genossenschaftlichen und geförderten Wohnprojekten reduzieren. Eine entsprechende Vorlage wird vom Planungsausschuss behandelt.

Wie viele Stellplätze sollen pro Wohnung nachgewiesen werden?

Bisherige Praxis war: Pro Wohneinheit ein Stellplatz – also Faktor 1,0. Wollte oder konnte man diese als Bauträger nicht nachweisen, wurde eine Stellplatzablöse zur Zahlung fällig. Abweichungen von dieser Regelung waren nur in Ausnahmefällen möglich.

Nun soll eine deutliche Lockerung der bisherigen Praxis bei Bauprojekten stattfinden:

• 0,8 Pkw-Stellplätze pro Wohneinheit bei Wohnungsbaugenossenschaften
• 0,6 Pkw-Stellplätze bei sozialem Wohnungsbau

In Sonderfällen erlaubt die Stadt sogar eine Reduzierung auf 0,3, z.B. im sozialen Wohnungsbau und bei Projekten von Baugenossenschaften. Das Mobilitätskonzept muss dann jedoch in geeigneter Form abgesichert werden. Sollte das Konzept nicht funktionieren und sich nach einigen Jahren herausstellen, dass die Bewohner doch mehr Autos besitzen als erwartet, muss der Bauträger entweder die Zahlung einer Ablösesumme per Bankbürgschaft garantieren oder die Möglichkeit zum Nachrüsten der Stellplätze vorhalten.

(Quelle: Vick, K.(2016). Stadtrat: Weniger Stellplätze bei Neubauten nötig. URL: http://www.tz.de/muenchen/stadt/muenchen-stadtrat-aendert-stellplatzschluessel-weniger-parkplaetze-neubauten-noetig-6527083.html. Abgerufen am: 12.12.2016)

Es ist kein Geheimnis – Im Stadtgebiet München gibt es kaum mehr freie Flächen zum Wohnungsbau. Künftig werden deswegen in erster Linie Wohnungen durch Nachverdichtung entstehen.

Bekannt und vielfach diskutiert ist, dass Nachverdichtung oftmals zur Überlastung der Infrastruktur, zur Zunahme von Lärm und sonstigen Emissionen und damit zu einer Minderung der Lebensqualität führt.
Es ist also auch nicht überraschend, dass das Thema Nachverdichtung häufig auf Ablehnung stößt, gerade in der unmittelbaren Umgebung der Bauvorhaben.

Was kaum jemand weiß ist, dass Nachverdichtung in der Vergangenheit und auch in der Zukunft einer der wesentlichen Preistreiber bei den Bodenpreisen sein wird.

Aus welchen Grund? In der Landeshauptstadt München steigt der Bodenpreis nahezu proportional mit dessen Bebaubarkeit. Zum Beispiel bei einer Erhöhung der Geschossflächenzahl um 40% erhöht sich der Bodenwert entsprechend auch um 40%. Interessant ist hier die Tatsache, dass es in den meisten Gebieten in München keinen Bebauungsplan gibt. Dort richtet sich dann das zulässige Maß der Bebauung nach der umgebenden Bebauung (§34 Baugesetzbuch). Im Zuge der Nachverdichtung z.B. durch Anbau oder Aufstockung auf einem Grundstück steigt die regionale Geschossflächenanzahl und damit auch der Bodenwert der umliegenden Grundstücke. In der Folge wird der Grundstückswert, der bereits jetzt i. d. R. einen Anteil von deutlich über 50% des Kaufpreises einer Wohnung ausmacht, durch die Nachverdichtung weiter in die Höhe getrieben und findet seinen Niederschlag letztlich in den Mietpreisen für Neubauten, die mittelfristig wieder in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen und diese wiederum in die Höhe treiben werden.

Muss dieser Effekt der Mietpreiserhöhung jedoch zwangsläufig eintreten? Die Antwort ist: Nicht unbedingt! Wenn durch die Nachverdichtung ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage geschaffen werden würde, dann muss nicht zwingend eine Erhöhung der Mietpreise die Folge sein. Jedoch bei einem prognostizierten Zuzug von 200.000 Bürgern nach München in den nächsten 15 Jahren und der Schaffung von realistisch 5.000 Wohnungen jährlich, kann sich jeder vorstellen, dass diese Planung illusorisch ist.

Als Fazit lässt sich ziehen, dass Nachverdichtung um jeden Preis die Wohnungsproblematik in München nicht mindern, sondern tatsächlich nur verschärfen wird. Die Wohn- und Lebensqualität wird abnehmen, während die Kauf- und Mietpreise weiter steigen werden.

Quelle: Rechsanwalt Rudolf Stürzer, Bayr. Hausbesitzerzeitung 11/2016, S. 532

Kann die Überlassung an räumungswilligen Angehörigen eine Täuschung sein? Die Antwort ist ja!

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses mit Eigenbedarf begründet, obwohl ihm bekannt ist, dass ein Eigenbedarf nicht vorliegt. Liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, ist der Vermieter dem Mieter gem. §280 Abs. 1 BGB zum Schadenersatz verpflichtet (BGH, Urteil v. 10.06.2015, VII ZR 99/14, WuM 2015 S. 510). Der Mieter jann u.a. Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten einschließlich Makler- und Prozesskosten verlangen; auch Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung.

Nach einem neuen Beschluss des BGH kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch dann vorgeschoben sein und den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten, wenn ein Vermieter seit Längerem Verkaufsabsichten hat und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson (im konkreten Fall: Neffe) den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, dass der Neffe im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegt werden kann (BGH, Beschluss v. 10.05.2016, VIII ZR 214/15).

Quelle: Bayrische Hausbesitzer Zeitung. (2016). Überlassung an räumungswilligen Angehörigen kann Täuschung sein. Ausgabe 09/2016. S. 428.

Laut §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, das den Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt, d.h. ein Kündigungsgrund vorliegend, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts ist eine solche ordentliche Kündigung möglich, die für sich genommen noch nicht zu einer fristlosen Kündigung führen würde.

Wann liegt eine erhebliche Vertragsverletzung vor?
Diese liegt vor, wenn der Mieter trotz Verurteilung z.B. zur Unterlassung bestimmter Handlungen, etwa der Tierhaltung dem Urteilsspruch nicht nachkommt oder trotz Vorliegens eines rechtskräftigen Vollstreckungstitels seine rückständige Miete nicht bezahlt.

Nach neuem Urteil des BGH gilt entsprechendes auch, wenn der Mieter Vertragsverletzungen beharrlich leugnet. Wenn der Mieter, wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Obhutspflichten (im konkreten Fall: Verursachen von Feuchtigkeitsschäden durch mangelndes Lüften und Heizen) rechtskräftig zur Leistung von Schadenersatz verurteilt worden ist, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen, wenn Umstände festgestellt werden können, welche die Besorgnis des Vermieters begründen, dass der Mieter seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fortsetzt. So z.B. wenn der Mieter nach wie vor erneute unberechtigte Mängelanzeigen vornimmt und die Miete wiederum unberechtigt mindert.

(BGH, Urteil v. 13.04.2016, VIII ZR 39/15, WuM 2016 S.365)

Quelle: Bayrische Haus- und Grundbesitzer- Zeitung. (2016). Beharrliches Leugnen kann Kündigungsgrund sein. Ausgabe 9/2016. S. 428.